Как снять квартиру в Мюнхене

Накануне отъезда в Италию я была очень счастлива и спокойна, и вовсе не от предвкушения предстоящего отпуска, а от радостной новости, которую нам сообщили в этот день: мы выиграли суперигру, квартира наша!

Стоп-стоп-стоп! Я сейчас не о лотерее говорю и не о программе "Поле чудес", а об аренде жилья в Мюнхене. Мы, наконец, нашли новую квартиру, в которую переезжаем в конце октября. А суперигрой я называю окончательный выбор квартиросъемщика среди всех претендентов. В этом посте расскажу, как попасть в финал и выиграть в викторине "Кто хочет снять квартиру в Мюнхене?".

Рынок аренды недвижимости в Мюнхене можно разделить на 2 большие категории: мебелированные и не мебелированные квартиры.

Мебелированные квартиры гораздо легче снять. Это можно сделать, даже не приезжая в Мюнхен и не зная немецкого и английского языков. Возможно, по этим причинам такие квартиры стоят дороже и сдаются на менее длительный срок, чем квартиры без мебели. Они подходят командированным или тем, кто только устроился на работу и находится на испытательном сроке, тем, кто не знает немецкого и поэтому вряд ли сможет пройти все встречи и собеседования, так необходимые при съеме пустого жилья на длительный срок. Сейчас мы живем как раз в такой квартире. Нашли мы ее на сайте mrlodge. Сайт имеет русскую локализацию. Кстати, наша квартира снова в списке объявлений, можете посмотреть по ссылке.

Ниже приведу все плюсы и минусы быстрого мебелированного жилья.

1. Есть все, заходи и живи: мебель, посуда, электроника, подушки одеяла, часто и постельное белье.

2. Квартиросъёмщик оплачивает т.н. Warmmiete - теплую арендную плату, которая включает в себя коммунальные услуги. Т.е. арендатор каждый месяц платит одну фиксированную сумму, и ему не нужно заморачиваться с квитанциями за свет, воду, интернет и т.д. По счетам платит сам арендодатель.

Как я уже говорила, сумма платы значительно превышает арендную стоимость немебелированного жилья. К примеру, за нашу нынешнюю однокомнатную квартиру с сайта mrlodge мы платим столько же, сколько будем платить за новую 2-хкомнатную. Учитывая, что в новой, в отличие от текущей, есть гараж, подвал и балкон, то становится очевидно, какой вариант выгоднее.

3. Легко снять. Нашел объявление, написал письмо, получил скан-копию договора, подписал, отсканировал, отправил назад. Квартиру можно не смотреть. Уверена на 99%, что реальность будет соответствовать фото в объявлении, потому что при выселении работники mrlodge производят основательную приемку жилья от предыдущих жильцов. Квартира должна быть тщательно вымыта и в целом находиться в таком же состоянии, в каком она была в момент заселения. Для этих целей существуют различные клининговые центры, предлагающие свои услуги по уборке квартиры при выселении. В случае порчи мебели или оборудования арендатор штрафуется за счёт страхового взноса, о котором скажу позже.

Если все-таки вы желаете воочию увидеть квартиру, то никто не запрещает это сделать. Как раз сегодня к нам приходил приветливый парнишка из Польши, знакомился с нашими апартаментами, которые скоро станут его.

4. Срок аренды можно продлить. В Сашином офисе есть люди, которые уже несколько лет живут в таких квартирах. Если собираетесь съезжать, необходимо предупредить об этом за 3 месяца до выселения, если срок аренды меньше полугода, и за месяц до выселения, если срок аренды больше 6 месяцев. Все эти нюансы оговорены в договоре аренды. К договору также прилагается что-то типа документа с описью имущества и фотографиями квартиры.

5. При заключении договора аренды оплачивается Kaution - залог или страховой взнос, который по закону не может превышать три месячные арендные платы. Как правило, арендодатель кладет эти деньги на сберегательный счет, а при возврате он обязан выплатить арендатору проценты по вкладу.

6. Комиссия маклеру зависит от срока аренды. Таблица с суммой комиссионных выплат от сайта mrlodge для нашей квартиры:

Комиссия при успешном посредничестве:

Продолжительность аренды	Процент от месячной арендной платы	плюс 19%	Общий сбор в %
до 3-х месяцев	60% +MwSt. =	НДС	= 71,40%
до 4-х месяцев	75% +MwSt.=	НДС	= 89,25%
до 5-х месяцев	90% +MwSt.=	НДС	= 107,10%
до 6-х месяцев	105% +MwSt.=	НДС	= 124,95%
до 7-х месяцев	120% +MwSt.=	НДС	= 142,80%
до 8-х месяцев	135% +MwSt.=	НДС	= 160,65%
от 9-х месяцев	150% +MwSt.=	НДС	= 178,50%

С мебелированными квартирами мы разобрались. Переходим к пустым квартирам на длительный срок.

Основные особенности:

1. Как правило, из мебели в квартире только кухонный гарнитур. Если гарнитур приобретался предыдущими жильцами, то обычно они просят за него выкуп, процентов на 10-20 дешевле номинальной стоимости. Нам попадались кухни в диапазоне от 800 до 3000 евро. Если кухня принадлежит арендодателю ( Vermieter), то достается квартиросъемщику без дополнительной платы.

2. Арендатор (Mieter) оплачивает холодную арендную плату (Kaltmiete), коммунальные услуги (Nebenkosten), интернет, обязательный в Германии налог за радио- и телевещание, плата за гараж, если таковой имеется.

3. Арендатор также оплачивает залог и агентский процент, о которых я говорила выше. Часто бывают квартиры без агентской платы ( Provisionfrei), т.е. сдаются без посредничества маклеров. Это могут быть квартиры от застройщика или квартиры, поиском новых жильцов для которых, занимаются текущие квартиросъемщики или сам Vermieter.

4. Самый популярный сайт поиска недвижимости в Мюнхене, и, наверное, во всей Германии http://www.immobilienscout24.de Здесь находятся 99% всех объявлений.

А теперь подробнее о процессе поиска.

Как я уже говорила, это своего рода викторина с несколькими турами и суперигрой.

1 тур

Цель: добиться приглашения на просмотр квартиры.

Действия: Для этого нужно заполнить анкету на сайтах поиска недвижимости, ждать приглашения или самому откликаться на понравившиеся объявления. Лучше всего использовать для этого не стандартную форму октлика на сайте, а сразу писать на e-mail или звонить на телефон маклера. Агент попросит вас прислать все необходимые документы, чтобы оценить, насколько вы соответствуете требованиям арендодателя.

1. Копии паспортов.
2. Выписку из банка за последние 3 месяца
3. Расчетные листы с работы за последние 3 месяца
4. Справка Schufa - справка о том, что вы не являетесь неблагонадежным заемщиком в банках.
5. Копия рабочего контракта
6. Фото

2 тур

Цель: понравиться маклеру, чтобы он предложил вашу кандидатуру хозяину жилья.

Действия: активно общаться с маклером, задавать вопросы о жилье, рассказать о себе, показать заинтересованность в жилье.

Чаще всего первые просмотры квартир происходят в массовом порядке. Т.е. тех, кто прошел во второй тур, маклер приглашает к одному времени, всех вместе запускает в квартиру, показывает ее и разъясняет все детали. В такой толкучке довольно сложно задержать внимание агента на себе. Но я заметила, что всегда найдется какая-нибудь парочка, которая подождет, пока все остальные начнут расходиться, и в это время займет внимание маклера и не будет отпускать до самого конца. Запомниться - вот главная цель! Во время просмотра маклер раздает всем претендентам анкеты, которые просит заполнить либо на месте, либо дома и прислать скан по почте. Во втором случае есть еще одна возможность повлиять на решение маклера через письмо. Нужно написать, как вам понравилась квартира, что вы очень в ней заинтересованы, можно еще раз прислать милое семейное фото, ведь именно его маклер приложит к вашему пакету документов и покажет хозяину квартиры.

Анкета с личными данными выглядит приблизительно так:

Здесь заполняются данные об обоих членах семьи: ФИО, дата, место рождения, гражданство, текущее место жительства, семейное положение, как долго живете в Германии, место работы,вид трудового договора: временный или бессрочный, банковские реквизиты, контактные данные предыдущего арендодателя, информация о детях.

Еще спрашивают о наличии домашних животных и их количестве, собираетесь ли вы играть на музыкальном инструменте дома, если да, то на каком,собираетесь ли вы использовать квартиру в промышленных целях, есть ли у вас в наличии необходимая для залога сумма и прочее.

Бывает, что маклер показывает квартиры всем претендентам по очереди, назначает конкретное время для каждого претендента. Этот вариант гораздо выгоднее по понятным причинам: при личном общении с маклером больше шансов его очаровать.

Финал или суперигра

Цель: понравиться арендодателю, чтобы он выбрал вас из всех претендентов.

Этот этап может проходить заочно и тут уже ничего от вас не зависит, можно только молиться, чтобы ваша анкета, фото и выписка из банка приглянулись арендодателю больше, чем чья-то еще, и ждать заветного звонка с решением от маклера. Но часто хозяева хотят пообщаться с претендентами лично и проводят финальное собеседование. Мы с таким вариантом не сталкивались, но нам рассказывали друзья, что порой оно похоже на конкурс талантов. Нужно показать себя, все свои таланты, завоевать сердце хозяина. Понятное дело, что без уверенного немецкого - это непосильная задача.

Все эти просмотры и собеседования - большой стресс, а если еще учесть уровень спроса на жилье в Мюнхене, то поиск может растянуться от нескольких месяцев до года. Нужно иметь железные нервы, скажу я вам.

Что касается нас, то мы сняли квартиру в абсолютно новом доме, сняли напрямую у застройщика без Provision-а. Застройщик принимал решение заочно, без личных встреч, основываясь только на наших документах. В квартире есть только один минус - она без кухонной мебели и техники. Но так как нам удалось сэкономить на маклере, мы вложили эти деньги в покупку гарнитура. Я считаю, что все-таки нам удалось найти квартиру достаточно быстро по мюнхенским меркам: за 3 месяца. Однако вряд ли мы управились бы так быстро без помощи профессионала. С маклерами в качестве нашего представителя контактировала Сашина коллега. Она оказывает посреднические услуги за приемлемую цену, которая не зависит от длительности поиска жилья. Также она присутствовала при подписании договора найма и переводила нам особо важные и трудные части договора. В общем, с ней мы чувствовали себя гораздо увереннее, чем при первых самостоятельных попытках поиска, которые не увенчались успехом.

Напоследок хочу дать несколько советов по части общения с маклером для тех, кому предстоит поиск квартиры в Мюнхене. Советы касаются только тех, кто еще неуверенно владеет немецким языком и в стрессовой ситуации, как я, забывает напрочь все слова:)

1. Подготовьте краткий рассказ о себе по типу топика, который все учили на уроках иностранного языка в школе. Попросите проверить вашу заготовку носителя языка или кого-нибудь, кто им свободно владеет. Конечно, вы все это уже сто раз написали в анкете и в первом и втором письме маклеру, но будет лучше, если при личной встрече вы еще раз расскажете о себе.

Пример:

Мы из России, женаты 3 года. Живем в Мюнхене с марта 2014 года. Алекс работает в такой-то конторе таким-то специалистом. Я по профессии IT-аналитик. В настоящее время не работаю, посещаю интенсивные курсы немецкого языка.

Также будьте готовы ответить на дополнительные вопросы. У меня спрашивали, когда я планирую выйти на работу, планируем ли мы заводить детей или животных.

2. Подготовить несколько фраз и предложений по поводу квартиры, которую вы идете смотреть. Это нужно для того, чтобы маклер видел вашу ответную реакцию, понравилась или не понравилась вам квартира, что для вас важно, на что обращаете внимание. Например, "какая большая и светлая комната; замечательно, что балкон выходит на восточную сторону; очень уютная спальня, довольно большой келлер".

3. Задавайте вопросы, пусть даже ответы на них вам кажутся очевидными и есть в описании квартиры. Например:

Есть ли в квартире стиральная машина? Гараж дуплекс или отдельный? Есть ли подвал или парковка для велосипедов? Как далеко находится ближайший супермаркет?

4. Во время прощания обязательно подытожьте ваши впечатления.

Спасибо, Херр Гобель, квартира нам очень понравилась, расположение очень удобное для нас, также очень близко метро. Мы отправим вам наши данные сегодня вечером. Хорошего вечера.

Вот и все! Возможно я что-то упустила, задавайте вопросы в комментариях, я обязательно все расскажу. А теперь мне пора упаковывать вещички к переезду :)